Simulador de Financiamento Imobiliário (Tabela SAC vs Price)
Calcule a 1ª parcela e a última parcela decrescente no SAC, veja a economia real de juros e confira o limite de 30% da renda no SFH.
Parâmetros de Cálculo
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<div class="flex items-center justify-between mb-2">
<label for="fgts-amount" class="text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider">Saldo FGTS Utilizado</label>
<span class="font-mono text-xs font-bold text-blue-600">R$ 20.000</span>
</div>
<div class="relative flex items-center">
<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">R$</span>
<input type="number" id="fgts-amount" value="20000" step="2000" class="w-full pl-10 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
</div>
<div>
<label for="loan-term" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Prazo do Financiamento</label>
<select id="loan-term" class="w-full px-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-medium text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none">
<option value="35">35 Anos (420 meses)</option>
<option value="30" selected>30 Anos (360 meses)</option>
<option value="25">25 Anos (300 meses)</option>
<option value="20">20 Anos (240 meses)</option>
<option value="15">15 Anos (180 meses)</option>
</select>
</div>
<div>
<label for="monthly-income" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Renda Bruta Familiar</label>
<div class="relative flex items-center">
<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">R$</span>
<input type="number" id="monthly-income" value="12000" step="500" min="0" class="w-full pl-10 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Limite de comprometimento: 30%</span>
</div>
<div>
<label for="itbi-rate" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Alíquota ITBI Municipal</label>
<div class="relative flex items-center">
<input type="number" id="itbi-rate" value="3.0" step="0.5" min="1.0" max="5.0" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
</div>
<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">São Paulo: 3% | RJ: 3% | Curitiba: 2,7%</span>
</div>
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Fórmula Matemática e Notação
Formulação matemática do Sistema de Amortização Constante (SAC) adotado no Brasil :
Exemplo Prático: Financiamento de Imóvel de R$ 400.000 (Caixa / SFH)
Considere a aquisição de um imóvel residencial no valor de R$ 400.000, utilizando R$ 60.000 de entrada em dinheiro e R$ 20.000 do saldo do FGTS (Entrada total de R$ 80.000 / 20%), financiado em 30 anos (360 meses) a uma taxa de 9,99% a.a. na Tabela SAC, com renda familiar bruta de R$ 12.000/mês :
- Valor Financiado (P) : R$ 400.000 - R$ 80.000 = R$ 320.000 * Amortização Mensal Fixa (A) : R$ 320.000 ÷ 360 = R$ 888,89/mês * 1ª Parcela no SAC : R$ 3.682,50 (composta por R$ 888,89 de amortização + R$ 2.664,00 de juros iniciais + R$ 104,61 de seguros MIP/DFI + R$ 25 taxa adm) * Última Parcela no SAC : R$ 921,80 (redução progressiva de 75% no valor da parcela) * Comparativo com a Tabela Price : Na Tabela Price, a parcela seria fixa em R$ 2.935,00, porém o total de juros pagos seria de R$ 736.600, enquanto no SAC o total de juros é de apenas R$ 480.500 (Economia de mais de R$ 256.000 no SAC!). * Comprometimento de Renda : R$ 3.682,50 ÷ R$ 12.000 = 30,6% (dentro da margem de flexibilização do SFH). * Despesas de ITBI e Cartório : ITBI médio de 3% (R$ 12.000) + Registro (~R$ 4.800) = R$ 16.800 de despesas iniciais.
Comparativo de Sistemas: SAC vs Tabela Price (Financiamento R$ 320.000 a 9,99% a.a.)
| Sistema de Amortização | 1ª Parcela | Última Parcela | Total de Juros Pagos | Vantagem Financeira |
|---|---|---|---|---|
| Tabela SAC (Decrescente) | R$ 3.682,50 | R$ 921,80 | R$ 480.500 | Economia brutal de juros a longo prazo |
| Tabela Price (Parcelas Fixas) | R$ 2.935,00 | R$ 2.935,00 | R$ 736.600 | Parcela inicial mais baixa para aprovação |
Perguntas Frequentes
Qual a diferença prática entre Tabela SAC e Tabela Price no Brasil? ▼
No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor que você abate da dívida todo mês é rigorosamente fixo, fazendo com que os juros e o valor total da parcela diminuam todo mês. Na Tabela Price, as parcelas são de valor constante, amortizando muito pouco a dívida nos primeiros anos, o que gera um custo total de juros significativamente superior ao final do contrato.
Como posso utilizar o saldo do FGTS no financiamento imobiliário? ▼
No âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o FGTS pode ser utilizado como entrada inicial, para amortizar o saldo devedor (reduzindo o prazo ou o valor da parcela) a cada dois anos, ou ainda para abater até 80% do valor de até 12 parcelas consecutivas do contrato.
Qual o teto do valor do imóvel para enquadramento no SFH? ▼
Pelas normas do Conselho Monetário Nacional (CMN), o teto para enquadramento no SFH é de R$ 1,5 milhão em todo o território nacional. Imóveis acima deste valor são financiados no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), com condições de mercado.
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