Calculadora Alugar ou Comprar Imóvel (Simulador de Patrimônio)
Simule a evolução patrimonial comparativa a 5, 10, 15 e 20 anos considerando valorização imobiliária, condomínio, IPTU, inflação do aluguel e juros compostos.
Parâmetros de Cálculo
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<div class="flex items-center justify-between mb-2">
<label for="rvb-monthly-rent" class="text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider">Aluguel Mensal Estimado</label>
<span class="font-mono text-sm font-bold text-slate-700">R$ 2.000</span>
</div>
<div class="relative flex items-center">
<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">R$</span>
<input type="number" id="rvb-monthly-rent" value="2000" step="100" class="w-full pl-10 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
</div>
<div>
<label for="rvb-market-return" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Rendimento Financeiro (% a.a.)</label>
<div class="relative flex items-center">
<input type="number" id="rvb-market-return" value="8.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
</div>
<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Tesouro Direto / CDI líquido</span>
</div>
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<label for="rvb-home-appreciation" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Valorização Imóvel (% a.a.)</label>
<div class="relative flex items-center">
<input type="number" id="rvb-home-appreciation" value="4.5" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
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<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Média histórica nacional</span>
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Fórmula Matemática e Notação
Modelo matemático de confronto de acumulação de patrimônio líquido :
Exemplo Prático: Compra de Imóvel de R$ 400.000 vs. Aluguel de R$ 2.000/Mês (10 Anos)
Considere uma pessoa decidindo entre comprar um imóvel de R$ 400.000 (com R$ 80.000 de entrada e R$ 18.000 de ITBI/cartório) ou alugar um apartamento similar por R$ 2.000/mês e investir os R$ 98.000 em Tesouro IPCA+ / CDI com rentabilidade líquida de 8,0% a.a. :
- Patrimônio do Comprador em 10 Anos : Com valorização média de 4,5% a.a., o imóvel atinge R$ 621.180. O saldo devedor no SAC reduziu para R$ 213.330. O patrimônio imobiliário líquido acumulado é de R$ 407.850. * Patrimônio do Inquilino em 10 Anos : Os R$ 98.000 aplicados a 8% a.a. somados aos aportes da diferença mensal geram uma carteira de investimentos de R$ 315.400. * Conclusão : Neste cenário, a Compra superou o Aluguel em mais de R$ 92.400 de patrimônio. O ponto de equilíbrio ocorreu aproximadamente no 6º ano.
Comparativo Patrimonial por Tempo de Moradia (Imóvel R$ 400k vs Aluguel R$ 2.000)
| Tempo de Permanência | Patrimônio do Proprietário | Patrimônio do Inquilino Investidor | Decisão Mais Vantajosa | Diferença Líquida |
|---|---|---|---|---|
| 3 Anos | R$ 138.000 | R$ 152.000 | Alugar foi melhor | Aluguel à frente por R$ 14.000 (custos ITBI) |
| 5 Anos | R$ 218.000 | R$ 212.000 | Empate técnico | Ponto de virada do investimento |
| 10 Anos | R$ 407.850 | R$ 315.400 | Comprar foi melhor | Comprar supera por R$ 92.450 |
| 20 Anos | R$ 960.000 | R$ 680.000 | Comprar foi melhor | Comprar supera por R$ 280.000 |
Perguntas Frequentes
Por que no Brasil o CDI alto favorece o aluguel no curto prazo? ▼
Quando a taxa básica de juros (Selic) está em patamares elevados (acima de 10% a 11% ao ano), o rendimento financeiro gerado pelo valor de uma entrada de imóvel (R$ 100.000 a R$ 200.000) pode pagar grande parte do próprio aluguel mensal, tornando a locação muito vantajosa para quem tem horizonte de moradia curto.
Quais são os custos não recuperáveis do proprietário no Brasil? ▼
Muitos compradores esquecem que a parcela do financiamento não é o único custo. Existem custos não recuperáveis: juros bancários do financiamento, IPTU anual, seguro obrigatório habitacional (MIP/DFI), condomínio e taxa de manutenção/depreciação do imóvel (recomendado reservar 1% ao ano do valor do imóvel).
Quando comprar é indiscutivelmente melhor que alugar? ▼
Comprar é financeiramente e pessoalmente superior quando a família planeja permanecer no mesmo bairro ou cidade por mais de 7 a 10 anos, quando há possibilidade de amortizar o saldo com FGTS, ou quando o valor do aluguel na região ultrapassa 0,6% do valor de mercado do imóvel ao mês.
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