Simulateur de Prêt Immobilier & Normes HCSF
Simulez vos mensualités avec assurance emprunteur (Loi Lemoine), vérifiez votre conformité HCSF et chiffrez vos frais de notaire ancien vs neuf.
Paramètres de Calcul
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<label for="property-type" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Type de Bien (Frais de Notaire)</label>
<select id="property-type" class="w-full px-3 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl text-sm font-medium text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none">
<option value="ancien" selected>Logement Ancien (~7,5% frais notaire)</option>
<option value="neuf">Logement Neuf / VEFA (~2,5% frais notaire)</option>
</select>
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<label for="loan-term" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Durée de l'Emprunt (Max HCSF : 25 ans)</label>
<select id="loan-term" class="w-full px-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-medium text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none">
<option value="25">25 Ans (300 mois - Plafond HCSF)</option>
<option value="20" selected>20 Ans (240 mois)</option>
<option value="15">15 Ans (180 mois)</option>
<option value="10">10 Ans (120 mois)</option>
</select>
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<label for="monthly-income" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Revenus Nets Mensuels Foyer</label>
<div class="relative flex items-center">
<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">€</span>
<input type="number" id="monthly-income" value="4500" step="100" min="0" class="w-full pl-8 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Avant impôt sur le revenu</span>
</div>
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<label for="existing-debts" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Crédits en Cours (Auto/Conso)</label>
<div class="relative flex items-center">
<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">€</span>
<input type="number" id="existing-debts" value="0" step="50" min="0" class="w-full pl-8 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Mensualités existantes</span>
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Formule Mathématique & Notation
Formule bancaire française d'amortissement constant à échéance fixe avec assurance emprunteur :
Exemple Chiffré Concret : Achat dans l'Ancien de 280 000 €
Considérons l’acquisition d’un logement ancien au prix de 280 000 € avec un apport de 42 000 € (15%), un taux nominal de 3,45% sur 20 ans (240 mois) et des revenus nets du ménage de 4 500 €/mois :
- Capital Financé (P) : 280 000 € - 42 000 € = 238 000 € * Mensualité Hors Assurance : 1 376,42 € par mois * Assurance Emprunteur (0,34% an) : 67,43 € par mois * Mensualité Totale : 1 443,85 € par mois * Taux d’Endettement HCSF : 1 443,85 € ÷ 4 500 € = 32,08% (Conforme car inférieur au plafond strict de 35,0%) * Frais de Notaire Estimés (Ancien ~7,5%) : 21 000 € * Reste à Vivre Mensuel : 4 500 € - 1 443,85 € = 3 056,15 €
Comparatif des Durées : Emprunt de 238 000 € à Taux Fixe
| Durée du Prêt | Taux Moyen | Mensualité Avec Assurance | Taux Endettement (4 500 € rev.) | Coût Total des Intérêts |
|---|---|---|---|---|
| 25 Ans (300 mois - Max HCSF) | 3,65% | 1 278,78 € | 28,4% (Conforme) | 125 405 € |
| 20 Ans (240 mois) | 3,45% | 1 443,85 € | 32,1% (Conforme) | 92 340 € |
| 15 Ans (180 mois) | 3,25% | 1 740,23 € | 38,7% (Dépasse 35%) | 63 104 € |
| 10 Ans (120 mois) | 3,05% | 2 369,83 € | 52,7% (Dépasse 35%) | 38 288 € |
Foire Aux Questions
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé par le HCSF ? ▼
En France, les normes impératives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonnent le taux d'endettement à 35,0% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur obligatoire incluse. La durée d'emprunt maximale est de 25 ans (portée à 27 ans en cas de travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération ou achat en VEFA).
Comment la loi Lemoine protège-t-elle les emprunteurs ? ▼
Depuis 2022, la loi Lemoine autorise la résiliation et le changement d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni préavis. Elle a également supprimé le questionnaire médical pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 € par assuré arrivant à échéance avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.
Quelle est la différence de frais de notaire entre l'ancien et le neuf ? ▼
Dans l'immobilier ancien, les frais de notaire (droits de mutation départementaux et communaux à 5,80% + débours + émoluments réglementés) s'élèvent entre 7% et 8% du prix d'achat. Dans le neuf ou VEFA, les droits d'enregistrement réduits limitent les frais de notaire entre 2% et 2,5%.
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