Simulateur Acheter ou Louer sa Résidence Principale
Simulateur patrimonial complet intégrant frais de notaire, taxe foncière, entretien, hausse des loyers et rendement des placements financiers.
Paramètres de Calcul
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<div class="flex items-center justify-between mb-2">
<label for="rvb-monthly-rent" class="text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider">Loyer Mensuel Équivalent</label>
<span class="font-mono text-sm font-bold text-slate-700">1 050 €</span>
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<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">€</span>
<input type="number" id="rvb-monthly-rent" value="1050" step="25" class="w-full pl-8 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
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<label for="rvb-market-return" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Rendement Placements (%/an)</label>
<div class="relative flex items-center">
<input type="number" id="rvb-market-return" value="7.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
</div>
<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">PEA / Assurance-Vie MSCI World</span>
</div>
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<label for="rvb-home-appreciation" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Valorisation Immobilière (%/an)</label>
<div class="relative flex items-center">
<input type="number" id="rvb-home-appreciation" value="3.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
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<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Moyenne nationale long terme</span>
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Formule Mathématique & Notation
Formulation mathématique de comparaison d'enrichissement net :
Exemple Chiffré : Achat d'un Logement de 280 000 € vs. Loyer de 1 050 €/Mois (10 Ans)
Considérons une personne hésitant entre acheter un logement de 280 000 € (avec 42 000 € d’apport et 21 000 € de frais de notaire) ou louer un bien similaire à 1 050 €/mois et placer les 63 000 € d’apport sur un PEA indiciel à 7,0% net par an :
- Patrimoine de l’Acheteur à 10 Ans : Avec une revalorisation annuelle de 3,0%, le bien vaut 376 296 €. Le capital restant dû sur 20 ans n’est plus que de 138 200 €. La plus-value nette et le capital remboursé constituent un patrimoine de 238 096 €. * Patrimoine du Locataire à 10 Ans : Les 63 000 € placés à 7% par an atteignent 123 930 €. En y intégrant l’épargne mensuelle résiduelle, le portefeuille du locataire s’élève à 169 500 €. * Bilan Financier : À 10 ans, l’Achat surpasse la Location de 68 596 € de patrimoine net. Le seuil de rentabilité (amortissement des frais de notaire) a été franchi dès la 5ème année.
Comparatif d'Enrichissement par Durée d'Occupation (Bien 280k € vs Loyer 1 050 €)
| Durée de Détention | Patrimoine de l'Acheteur | Patrimoine du Locataire | Option la Plus Avantageuse | Écart Net de Richesse |
|---|---|---|---|---|
| 3 Ans | 58 200 € | 79 400 € | Louer est préférable | Louer gagne de 21 200 € (perte des frais de notaire) |
| 5 Ans | 108 500 € | 106 200 € | Égalité / Rentabilité atteinte | Acheter commence à surpasser la location |
| 10 Ans | 238 096 € | 169 500 € | Acheter est préférable | Acheter gagne de 68 596 € |
| 20 Ans | 505 000 € | 362 000 € | Acheter est préférable | Acheter gagne de 143 000 € (crédit intégralement soldé) |
Foire Aux Questions
Pourquoi l'achat est-il perdant sur une courte durée ? ▼
Lors d'un achat immobilier, l'acquéreur paye environ 7,5% du prix en frais de notaire et taxes, auxquels s'ajoutent les intérêts bancaires des premières années et les frais d'agence lors de la revente. Il faut généralement entre 4 et 6 ans de détention continue pour que le capital remboursé compense ces coûts initiaux perdus.
Quelles sont les charges propriétaires souvent sous-estimées ? ▼
Outre la mensualité de crédit, le propriétaire doit assumer la taxe foncière annuelle, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance habitation propriétaire et un budget d'entretien courant du logement (estimé à 1% de la valeur vénale du bien par an).
Quand faut-il absolument rester locataire ? ▼
Rester locataire est nettement plus judicieux en cas de mobilité géographique probable dans les 4 ans, de situation professionnelle instable, de marché immobilier local en surchauffe avec des prix décorrélés des loyers, ou pour les investisseurs capables de placer rigoureusement leur épargne sur les marchés financiers.
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