Calculadora de Comprar o Alquilar Vivienda (Simulador Financiero)
Simule la evolución patrimonial real a 5, 10, 15 y 20 años comparando revalorización, gastos de comunidad, IBI, inflación del alquiler y rendimientos de inversión.
Parámetros de Cálculo
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<div class="flex items-center justify-between mb-2">
<label for="rvb-monthly-rent" class="text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider">Alquiler Mensual Equivalente</label>
<span class="font-mono text-sm font-bold text-slate-700">950 €</span>
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<div class="relative flex items-center">
<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">€</span>
<input type="number" id="rvb-monthly-rent" value="950" step="25" class="w-full pl-8 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
</div>
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<label for="rvb-market-return" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Rentabilidad Inversión (%/año)</label>
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<input type="number" id="rvb-market-return" value="7.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
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<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Fondos indexados MSCI World</span>
</div>
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<label for="rvb-home-appreciation" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Revalorización Inmueble (%)</label>
<div class="relative flex items-center">
<input type="number" id="rvb-home-appreciation" value="3.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
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<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Media histórica inmobiliaria</span>
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Fórmula Matemática y Notación
Modelo matemático de comparación de acumulación patrimonial neta :
Ejemplo Práctico: Compra de Piso de 250.000 € vs. Alquiler de 950 €/Mes (10 Años)
Supongamos una persona que duda entre comprar una vivienda de 250.000 € (con 50.000 € de entrada y 20.000 € de ITP y gastos) o alquilar una vivienda equivalente por 950 €/mes e invertir los 70.000 € de liquidez en un fondo indexado global al 7,0% anual compuesto :
- Patrimonio del Comprador al Año 10 : Con una revalorización anual moderada del 3,0%, el piso alcanza los 335.979 €. El saldo deudor de la hipoteca se ha reducido a 135.000 €. La plusvalía patrimonial líquida acumulada es de 200.979 €. * Patrimonio del Inquilino al Año 10 : Los 70.000 € iniciales al 7% anual se han convertido en 137.700 €. Sumando el ahorro mensual invertido, la cartera del inquilino alcanza los 154.200 €. * Veredicto Financiero : En este horizonte de 10 años, Comprar supera a Alquilar en más de 46.700 € de patrimonio neto. El punto de equilibrio (break-even) se alcanzó al 5º año.
Comparativa Patrimonial por Años de Permanencia (Piso 250k € vs Alquiler 950 €)
| Años de Estancia | Patrimonio Propietario | Patrimonio Inquilino Inversor | Opción Más Rentable | Diferencia Neta |
|---|---|---|---|---|
| 3 Años | 68.500 € | 86.100 € | Alquilar es mejor | Alquilar supera por 17.600 € (lastre gastos iniciales) |
| 5 Años | 102.300 € | 101.800 € | Empate técnico | Punto de corte / amortización de gastos |
| 10 Años | 200.979 € | 154.200 € | Comprar es mejor | Comprar supera por 46.779 € |
| 20 Años | 448.500 € | 321.400 € | Comprar es mejor | Comprar supera por 127.100 € |
Preguntas Frecuentes
¿Por qué al principio siempre parece mejor alquilar que comprar? ▼
Al comprar una vivienda en España se desembolsa de entrada entre un 8% y un 12% adicional al precio en concepto de ITP/IVA, notaría y registro. Este gasto a fondo perdido tarda entre 4 y 6 años en amortizarse mediante la cuota hipotecaria y la revalorización del inmueble.
¿Qué costes ocultos de la compra se deben incluir en el cálculo? ▼
Un error habitual es comparar únicamente cuota de hipoteca contra renta de alquiler. Hay que sumar el IBI anual, las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de vecinos, el seguro de hogar obligatorio y el mantenimiento preventivo del piso (aproximadamente un 1% del valor del inmueble al año).
¿Cuándo es indiscutiblemente preferible vivir de alquiler? ▼
Alquilar es financieramente superior cuando la estancia prevista es inferior a 4 años, cuando existe incertidumbre laboral o geográfica, cuando la rentabilidad del alquiler en la zona es baja respecto al precio de venta, o cuando el inquilino invierte disciplinadamente sus ahorros en mercados financieros con rentabilidades superiores al crecimiento inmobiliario.
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