Mieten oder Kaufen Rechner (Vermögens- und Renditevergleich)
Ermitteln Sie Ihren finanziellen Break-Even-Point unter Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, Instandhaltungsrücklage, Mietsteigerung und Zinseszins.
Berechnungsparameter
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<label for="rvb-monthly-rent" class="text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider">Monatliche Kaltmiete</label>
<span class="font-mono text-sm font-bold text-slate-700">1.350 €</span>
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<span class="absolute left-3.5 text-slate-400 font-semibold">€</span>
<input type="number" id="rvb-monthly-rent" value="1350" step="25" class="w-full pl-8 pr-4 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
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<label for="rvb-market-return" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">ETF-Rendite (% p.a.)</label>
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<input type="number" id="rvb-market-return" value="7.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
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<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">MSCI World Durchschnitt</span>
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<label for="rvb-home-appreciation" class="block text-xs font-bold text-slate-700 uppercase tracking-wider mb-2">Wertsteigerung (% p.a.)</label>
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<input type="number" id="rvb-home-appreciation" value="3.0" step="0.5" class="w-full pl-4 pr-8 py-2.5 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl font-mono text-sm text-slate-900 focus:bg-white focus:border-blue-600 focus:ring-2 focus:ring-blue-100 outline-none" />
<span class="absolute right-3.5 text-slate-400 font-semibold">%</span>
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<span class="text-[10px] text-slate-400 mt-1 block">Langjährige Immobilieninflation</span>
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Mathematische Formel & Notation
Mathematisches Vergleichsmodell des Netto-Vermögensaufbaus nach t Jahren :
Praxisbeispiel: Kauf einer Eigentumswohnung für 400.000 € vs. 1.350 € Kaltmiete (10 Jahre)
Angenommen wird die Entscheidung zwischen dem Kauf einer Wohnung für 400.000 € (mit 80.000 € Eigenkapital + 40.000 € Nebenkosten = 120.000 € Kapitalbedarf) und dem Mieten einer gleichwertigen Wohnung für 1.350 € Kaltmiete, wobei der Mieter die 120.000 € in einen globalen Aktien-ETF mit 7,0% Jahresrendite investiert :
- Vermögen des Käufers nach 10 Jahren : Bei 3,0% Wertsteigerung p.a. steigt der Immobilienwert auf 537.566 €. Die Restschuld sinkt durch 2% Tilgung auf 246.790 €. Das gebildete Netto-Immobilienvermögen beträgt 290.776 €. * Vermögen des Mieters nach 10 Jahren : Die 120.000 € Startkapital wachsen bei 7% p.a. auf 236.058 €. Nach Einberechnung der monatlichen Ersparnisse und Mietpreissteigerung erreicht das ETF-Depot 262.300 €. * Finanzielles Fazit : In diesem 10-Jahres-Szenario liegt der Kauf um rund 28.476 € vorn. Bei Haltedauern unter 6 Jahren hätte hingegen der Mieter durch die gesparten 40.000 € Kaufnebenkosten klar geführt.
Vermögensvergleich nach Haltedauer (400.000 € Wohnung vs. 1.350 € Kaltmiete)
| Haltedauer | Eigenkapital Immobilie | Wert ETF-Depot (Mieter) | Finanzieller Gewinner | Vorsprung in Euro |
|---|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 102.400 € | 147.200 € | Mieten gewinnt | Mieten führt um 44.800 € (Verlust durch Nebenkosten) |
| 5 Jahre | 154.600 € | 168.900 € | Mieten gewinnt | Mieten führt knapp um 14.300 € (Break-Even naht) |
| 10 Jahre | 290.776 € | 262.300 € | Kaufen gewinnt | Kaufen führt um 28.476 € (Tilgungseffekt greift) |
| 20 Jahre | 645.000 € | 520.400 € | Kaufen gewinnt | Kaufen führt um 124.600 € (Darlehen fast getilgt) |
Häufig Gestellte Fragen
Was besagt die 5-Prozent-Regel nach Gerd Kommer? ▼
Die 5-Prozent-Regel besagt, dass die unrentablen Wohnkosten eines Eigenheims im Schnitt rund 5 % des Immobilienwerts pro Jahr betragen (ca. 1 % Instandhaltungsrücklage, ca. 1 % Grundsteuer/Verwaltung und ca. 3 % Kapitalkosten). Liegt die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung unter 5 % des Kaufpreises (z. B. unter 20.000 € bzw. 1.666 €/Monat bei 400.000 € Kaufpreis), ist Mieten rein rechnerisch oft vorteilhafter.
Welche Rolle spielen die Kaufnebenkosten für den Break-Even-Zeitpunkt? ▼
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen in Deutschland zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises und sind unwiederbringlich verloren. Um diesen Anfangsverlust von 30.000 € bis 50.000 € durch ersparte Miete und Wertsteigerung wieder aufzuholen, muss eine Immobilie in der Regel mindestens 6 bis 8 Jahre gehalten werden.
Wann ist Mieten einem Kauf überlegen? ▼
Mieten ist finanziell und lebenspraktisch überlegen bei hoher beruflicher Mobilität, Haltedauern unter 7 Jahren, extrem teuren Immobilienpreisen im Verhältnis zu den Mieten (Kaufpreisfaktor über 30 bis 35) sowie für disziplinierte Anleger, die das nicht gebundene Eigenkapital konsequent und renditestark in breit diversifizierte Welt-ETFs investieren.
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